楼市地震深圳弃房断供大量房源被拍卖楼市黑天鹅式风险或将来临-【资讯】

摘要: 炸裂！弃房断供，深圳大量房子7折拍卖！ 这两天，深圳一些中介、贷款人员在推介法拍房，而且数量不少。

炸裂！弃房断供，深圳大量房子7折拍卖！

拍卖房源激增222.5%

现在阿里、京东，包括人民法院等都有司法拍卖平台，我们在这些网站上查询了最新数据，发现深圳的法拍房源数量确实在增多。

以其中一个平台，阿里司法拍卖网站为例，

2016年10月，共有法拍房源16套；

2017年10月，共有法拍房源160套；

2018年最近一个月，共有法拍房源356套……

也就是说，一年时间，目前法拍房数量激增至222.5%

多个专家发出预警

美联物业深惠总经理江少杰最近放出豪言，深圳楼市预计要跌20%，让人大吃一惊，他的观点如下：

多数新盘去化仅20%

对于开发商来说，确实感受到了刺骨的寒冷。迫于对后市看空压力，推盘量也是一路走高。

据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，创下今年单月新高。

PS.全国会否跟进

这次深圳事件会不会在全国范围形成一个反向案例，引发楼价大泻底？

最为可怕的是如果预期改变，那真有可能发生。

首先，国家层面已经逆转预期。11月5日，向来敢为天下先的深圳，悄然间公布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。

意见稿中首次明确：可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%确定。

注意！不是房价的30%，而是地价的三折。根据推算，地价3折，相当于房价至少要要降低52.4%，才对等。

现在，开发商预期也开始转变，万科、恒大、碧桂园……

而接着，二手房业主，也就是越来越多的法拍房、7折房8折房出现……

如果国家、开发商、部分业主都在看跌后市，那么接下来的境况可想而知。

前两年融资策略失误 现在到还债时刻

房地产行业对融资依赖非常大，资金链管理玩的好，杠杆玩儿的溜，房企发展的也就好。

不拿地，土地市场冷清，主要还是房企没钱，前两年的融资策略出现问题，现在进入偿债期，资金压力大。

2015年，美联储还没开始加息，利率处于低位，再加上公司债发行放松监管，市场环境相当不错，国内房企拼命融资。开发商趁环境好多发债没错，错就错在债券期限太短，没有多发一些5年期的债，债券期限大量集中在2-3年，现在就到了还债时间。

房企还有个“毛病”，就是为了图便宜，喜欢借短期债，这导致未来一两年房企到期债务占比高达62%。

短期债务压力大，融资渠道又没放松。

虽然6月份我们的货币政策基调转向，由“去杠杆”转变为“稳杠杆”，但是在“房住不炒”的理念下，政策是诱导资金进入中小企业和民营企业，特别限制资金流入房地产市场。

无论是贷款、发债、还是其他形式的募资，都行不通。货币政策基调转向之前，非常多房企都发债失败，转向之后，房企发债仍然困难，某头部房企发债就差点儿失败。

“融资骗局”玩儿不下去了！

土地市场遇冷，最直接的因素就是，开发商的“融资骗局”玩儿不下去了。

我们一直采用期房制度，房子还没造出来，就开始卖房子，这带来不少问题，比如规划面积和实际面积不一样等等。但是，这对开发商来说是好事儿。

这个时间差，开发商玩儿好了，就能实现跨越式发展，玩儿砸了就留下烂尾楼，“旁氏骗局”被戳破。

大家是怎么理解高周转的？多拿地，快开发，快回款，快交房，一个完整的循环，对吧。

很遗憾，开发商不是这样理解的，他们理解的是，多拿地、快开工、快开盘，快回款、慢施工。然后，用回款资金再去拿更多的地，不停的循环。

注意，开发商的高周转，最主要的目的是，拿地，赶紧回款，开工25%达到回款条件后，施工就停滞了。

有三个证据：

1.2016年，期房和现房销售面积比为3.1倍，但是2018年上半年就上升到了4.5倍，这说明开发商更热衷卖期房了，现房更消耗资金，开发商跟不愿意卖现房。

2.2018年以来，房屋的施工面积稳步增长，由1.5%增长至3.9%，但是房地产开发投资完成额一直减少。

3.2018年以来，中国房屋新开工面积增速不断上升，由年初的个位数上升至9月份的16.4%，但是房屋竣工面积一直负增长。新开工面积加速增长，竣工面积一直大幅减少。

开发商这种行为也是迫不得已，融资渠道都限死后，只能加速回款自己“造血”，冒着留下大片烂尾楼的风险，走这一步险棋。

签了预售合同，开发商半年后或一年后是必须要交房的，只不过把施工资金使用时间往后延迟了半年或一年，但早晚都得把房子建好，否则要赔偿或吃官司。现在，房企差不多也是时候加快施工，赶施工进度了。

房企这种玩法儿，监管层会看不到？都是内行，谁都别骗谁。

为了防止大面积烂尾楼出现，9月份以来，广东、合肥等地陆续出台政策，要求现房销售或者提高预售门槛，就是打破房企“”融资骗局“”关键链条。

现在知道土地市场为啥冷了吧？融资环境和楼市调控政策都没有放松，未来楼市前景仍然不明朗，况且现在屯的土地已经足够开发六七年了，差不多够了。当然，更直接的是，监管层“实质性”逐步取消

预售制，房企高周转“融资骗局”玩儿不下去了。

如果房子再也不涨……

如果房子再也不涨，那么首当其冲的，是开发商们的泪奔

没有一家开发商不是高杠杆运转。因为他们的工作，其实就是搞了地，造了房子，然后卖出去。可是，地却越来越贵。

这就意味着，你只有加快周转，才能用获得的现金流去买入更多长期涨价的地。拖久了，你的现金流根本追不上不断飙升的地价，而这对于任何一个开发商来说，很可能就意味着出局。

因为，开发商连地都没有了，你还怎么造房子？你又拿什么卖给购房者？

所以，对于开发商来说，一边想办法囤更多的地，哪怕一个阶段是高杠杆节奏下先拿下来，也会在所不惜的。否则，巧妇难为无米之炊，那就是死路一条。

然而，这本身也意味着，其实开发商这个活，看上去光鲜，其实也是风险巨大的。

只要资金周转出了问题，只要拿不到地，只要遇到周期性的调控时自己的节奏和策略出现偏差，那等待自己的，可能真的是“活不下去”。

当然，普通人不会去关心这个！

在大多数人看来，开发商就像万恶的资本家，是骑在广大无产阶级头上的坏蛋。就这么两块砖，还要卖这么高的价钱。天天吃香喝辣，不管大家死活。

然而，当我们理解了上面所提到的开发商的窘境，就马上明白了：

这个万恶的资本家，其实内心也是满满的草泥马奔腾。只不过，成年人的世界里，更多的不是大呼小叫，而是默默的忍受。

对于开发商来说，土地出让金、银行利息、各种税负、费用、及其它月亮下的支出加在一起，其占据的房价比例其实已经达到了70%以上，甚至个别地方可以达到80%。

很明显，对于大部分开发商来说，这其实是一个销售绝对值比销售利润率更加关键的行业。

一个护城河如此仰赖政策、资金，有着大量有息负债的行业，其稳定的成长性是如此的脆弱，并不适合作为长期价值投资的选筹标准。

如果房子再也不涨，那么地方财政应该会胸闷，甚至抑郁症爆发

从开发商的角度，土地出让金一直是一个非常昂贵的成本，还有各种数不胜数的税和费。

但是，收受这些银子的地方财政，其实也是各种无奈。

由于诸多历史原因，大家习惯了政府包办一切的思维：

失业了，政府怎么不管？

经济下滑了，政府怎么不管？

通货膨胀了，政府怎么不管？

小孩子读书有困难，政府怎么不管？

退休没有养老金了，看病难了，政府怎么不管？

房价贵了，政府怎么不管？

城市发展慢了，政府怎么不管？

今年养老金涨幅小了，政府怎么不管？

…… 凡此种种，我们起码可以列出好几千项，好像政府是万能的，好像政府本身有一只点石成金的手。

然而，大家如果把地方财政的统计年鉴打开，自己看看数据，事实上，

真的不是这样的！！！

无论上面哪一条要求政府“管”，其背后都需要地方财政的大量支出。哪怕是多加一些公务员的人手，这加班费、津贴，你总要给吧？！

而放眼目前全国各地的数据，增值税、营业税和个人所得税，根本支撑不了地方财政的开支。

如果没有房地产繁荣带来的土地出让金、各种环节税费，几乎没有一个城市可以实现跨越式发展。

就比如，当年黄市长跑到重庆，最重要的一点就是大量征收土地，并进行出让。这一套操作，为后来重庆的大规模基建打下了坚实的基础。

而这个经验，又是基于2002以后上海的实践操作。那个时候，上海整个城市充满活力，所谓“一年一个样，三年大变样”，真的不是吹的。而是在房地产繁荣的过程中，地方财政有了大量的收入，然后投入到本地的建设。

而今，你如果再去上海的市中心看看，还有多少高吊车？还有多少在建规划？

因此，任何一个城市的发展、城市中市民的生活水平的改善、体制内的福利增加、失业问题的缓解等等，都离不开地方财政的巨大付出和贡献。而地方财政，在主要税种根本不够花的情况下，只能依靠房地产行业的繁荣来缓解。

房地产 = 核心城市发展基金 = 抽水（shui）机

如果有一天，一个城市房子再也不涨了，地方财政也就没有办法得到足够的收入，那么所有这个城市的保障、发展、社会福利，也就彻底到头了。

房价维稳的底线

对这一轮楼市调控的判断，我们之前就已给出八个字的结论：楼市冰封，房价维稳。

但同一个楼市，存在错综复杂的利益主体，每个主体对“维稳”的理解并不相同。

对于购房者来说，明显存在对垒的三个阵营：炒房族渴望暴涨，无房者渴望崩盘，刚需进退维谷。所以，市场最容易受情绪波动，追涨杀跌。

相比而言，开发商随行就市，涨的时候疯狂推货，跌的时候大肆促销。这既是在市场摸打滚爬得出的经验，也是在楼市变局期“活下去”的不二之方。

对于地方政府来说，如前所述，更在乎的是土地财政、房地产拉动经济以及防范维权事件的基本盘。所以，不少地方正在偷偷放松调控，以人才引进、政策调整之名，悄然试探宏观调控底线。

相反，于更高层来说，经济的发展大局、整体的金融风险才是第一位的。国内外环境日益严峻，消费增长动力有待提振，楼市高速运转的发动机也需要休息。

只要楼市调整不至于影响到银行系统，降价不会对经济增长带来进一步的负面影响，那就没有任何理由放松调控。

这正是新华社评论强调“决不允许楼市调控半途而废”的用意所在。

房住不炒！消灭系统性风险，安全性逐步夯实。

不鼓励大家炒房。关键是看清短期与长期的本质与节奏，有些事情不至于太过被动、人云亦云。

历史不会简单的重复，房价亦是。

博弈的棋局

所以，未来房价的走势，既取决于国际宏观环境的变化，也有赖不同主体的利益博弈。

一些地方政府，在土地财政和房地产依赖的推动下，势必反复试探调控底线，不断以政策微调来达到局部宽松的目的。

相反，对于更高决策层来说，在缓解经济下行压力的工具中，刺激基建是其一，大减税是其二，深度改革是其三。除非这三大武器未能起到效用，房地产就不会被轻易启用。

所以，就短期而言，房价大跌不会被允许，但适度调整是有可能的。

就长期而言，楼市的未来，则取决于经济、人口和城镇化的基本盘，空间并非没有，但这早已不是闷头狂奔的时代。

作者：凯风君

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